月: 2011年10月

現在まだプランニングの段階です。
ローンの契約をまだやったばかりで、土地の決済はこれからです。
先日10/28にローンの契約をしましたが、ローンの引き落とし口座の作成、団体信用保険の申し込み、抵当権の設定の手続き覚書等々の後に、ローンの契約書を作り、最終的に終わったのは朝９：３０から始めて１３：３０までかかりました。いろいろと質問をしていたこともあるのですが、とっても疲れた。
この日は、設計事務所でプランの打ち合わせもあり、もろもろ終わって帰宅したのは23:00頃になりました。
さて、プランニングの中で、窓の大きさなどが決まってきたので、建物の熱損失の計算を行ってみました。
これによって、Q値等の冷熱関係の指標を算出して、光熱費の予想に役立てようということです。
特定建築物（住宅）の省エネ措置の届出ガイドというものに従って計算を行うExcelシートがあったので、それを利用しました。
いきなり結果というか分かったことですが、１００平米ちょっと＋の予定建物に対し、
Q=2.66 wKm2　ということで、意外に良かったです。というのは、計画中の建物は、LDの南側がほぼ全面窓のような思い切ったデザインなので、窓損失のために、非常に寒い家になるのではないかと気になっていました。
このQ値を構成する熱損失の半分近くが窓です。換気の熱損失は、外壁の熱損失よりも小さく、屋根と床の損失もそれほど目立ちません。窓の断熱は難しいのですが一応断熱はそれなりということでよかったと思います。
また、夏の冷房負荷を計算するために夏季の日射取得を計算しましたが、これも、南窓より東西の窓の入射が問題であるということがわかりました。これは、西や東方向は太陽が上がってきたところでまだ高度が低いため、かなり建物の奥まで日がさすということを反映しているのでしょう。また、一つ疑問に思ったのは同じ理由で冬の日射は南窓でもかなり奥まで差し込むので、これで部屋が暑くなり過ぎないのかということも心配になりました。

ローンも考えないといけないです。って、ふつうは土地を申し込む前に考えがあるのでしょうが、実は私はあまり考えていませんでした。
ローンって銀行が扱っているもの？というような感じで、とりあえず、給与を振り込んでいる銀行（みずほ）の会社の最寄の支店に行って話を聞きます。
そこの銀行では、会社の提携ローンがあるとのことで、金利が少しは優遇されるとのこと。
また、長期固定金利、一定期間の固定金利、変動金利があるということも初めて知る。
とはいえ、そういうものがあると知ったからには調べます。
ローンを考えるとき、悩むのが固定でいくか、変動で行くか、それとも、混ぜるかということかと思います。
私ははじめ、固定と変動半々でいこうと思っていました。
まあ、結論からいうと、どの金利プランで行くかは、自分がどのような金利変動のモデルを想定するかによるでしょう。
みずほは超長期固定金利というのがあり、全期間固定で2.5%程度の金利が利用できます。
一方、変動の金利は、優遇を利用すると1.1%程度になります。
どちらも低金利ではあると思います。
ローンのシミュレーションをすると、年数が同じなら、当然変動金利の方が金利支払いは小さくなります。
一方で、近い将来に金利が上昇すると仮定すると、変動金利の方が、金利の支払いは大きくなります。
まあ、将来がどうなるかはだれも知らない、というわけで、合理的に決められるものではないですね。
ローンの借りる額は、収入の量をみて、安全な範囲というと、当然、銀行が貸してくれる額よりはだいぶ小さい額でないと大変です。実際に、現在の収入と支出の関係を整理して、ローンの支払いを考えて家計のシミュレーションをすると、大変だなーと納得できます。ローンの元金はやはり小さいほど安全なことは間違いがないでしょう。
とはいえ、十分な自己資金がたまるのを待っていたら、私は、貯蓄上手でないので、いつまでたっても家は建ちません。
ローンのシミュレーションを行うにあたって、検討したのは、繰り上げ返済です。
繰り上げ返済は元金を減らすのに役立つので、繰り上げ返済を常に行うモデルで返済シミュレーションをすると、予定の返済日程より実際には、利子の支払いを減らし、返済期間を減らすことができます。
そのような考えのもとに、毎月の返済額に繰り上げ返済を足して合計を一定額にするモデルでシミュレーションを行うと、３０年ローンを組んでも１８年弱で支払いを終えるようなプランも建てることは一応できます。
まあ、半分は机上の空論ではあると思いますが、
１．一定額の支払いを毎月行う。３０年のローンを組むが、ローンの支払額との差額は繰り上げで払っていく。
２．支払額は、子供の学資積立を引いて、予備費を引いた程度の額とする。
ということで、シミュレーションを超長期固定金利と変動金利で行ってみました。その結果、
超長期固定金利は、繰り上げをしても金利の支払いはあまり減らない。つまり、ある程度の金利を確実に支払うことで、金利が大きく上がっておある程度の範囲に収めるためのオプション。
ということが、わかりました。ということで、最終的には、変動金利でローンを組み、繰り上げ返済をすることにしました。
一つには、金利がある程度上がっても、繰り上げ返済を行う限りにおいては、超長期固定金利程度の利子の支払いにtotalがなるため、まあ、金利が上がらない場合の金利支払いを抑えることにかけてみよう、ということです。もし、金利が大きく上がる場合には、定期を解約して、元金を大きく減らすことも考えに入れておこうと思います。ただ、すぐに出せる貯蓄をある程度の期間の生活費分持っていることは大事だと思いますので、金利の支払いは仕方のないものと考え、ある程度の借入もすることにしました。
ローンの支払いの検討をするにあたっては、「みかローン」http://loan.mikage.to/ というページのシミュレーターを利用して、いろいろなシナリオでの支払い金額のシミュレーションをしてみました。このシミュレーターは、途中で利率が変わった際の支払いシミュレーションや、繰り上げ返済のシミュレーション、また、金利が途中で上がる場合の検討もでき、かなり強力です。
元金が少ないことが、金利の支払いもどのようなプランにするにしても有効なので、土地はともかく、建物の仕様を必要なものに絞って、ローコストにすることが大事だと思います。
ローンの検討にあたって、他の銀行の利用も検討しましたが、私の結論的なものは「どこも同じ」ということです（間違っているかもしれませんが）。どこのプランも、手数料等々を踏まえると同じリスクをとったら同じ費用を銀行に払っていることになるように思います。
flat35sの利用も検討しました。ただ、優遇金利をフルに使うためには、建物の仕様とスケジュールにいろいろと制約が出てくるため、採用するまでには至りませんでした。銀行の超長期固定金利と同様に固定金利では金利支払いを少なくする余地が小さいことも理由ですが、どちらかというと、仕様を縛らないことをローンの申し込みにあたっては重視しました。
ローンの検討をしていた時には、工務店でやるか、設計事務所でやるか、それともハウスメーカーで建てるか決めておらず、とにかく自由に考えたいということがあったことが大きいです。
このような方針がいいか悪いかは、わかりませんが、どれが正しいということはなく、それぞれの考え方でしょう。
みずほでは、ネットで繰り上げ返済が自由にできることが、上記のような方針をとることを後押ししていることは間違いないですが。。。
それから、銀行の話では９割が変動を選んでいるということです。もちろん、それが正しいということでは全くありませんが…

建築業者さんを決めなきゃいけないと言われ、工務店も調べてみることにしました。
Webで自分の住んでいるところの街の工務店さんを調べ、２件ほどpickupして、相談すべく電話をしてみました。
どちらも、昼は忙しいようで、夕方に電話で話ができました。
片方の工務店さんに、訪問し、開発計画の図を見せて、考えをいろいろと相談しました。
その時に、いくつか家に対する考え方を箇条書きにして書いたものを見せて相談をしました。
たとえば、部屋の数、冷熱環境に対する考え方、装備はこういうものが欲しいなど。一つ、一つではないですが、書いたことに、
「工作室」とか「天体観測室」を作りたいということがありました。
「工作室」とは、物を切ったり張ったり、するための部屋。切りくずがたくさんでるので、土間になっていて汚しても簡単に掃除できることが必要です。もちろん、今でも屋外でできるのですが、屋外は風も吹くし、なかなか思うようにはいきません。「天体観測室」とは、常時望遠鏡をスタンバイしておき、屋根を開いて見たいときに天体観測ができる部屋のこと。空が見えないと天体は見えないので、空が見通せることが必要です。また、天体が安定に見えるようないろいろな対策が必要など、いろいろな要求条件があります。
これらは、いわゆる「男の夢」的なスペースですが、まず実現に向けては、具体的に要求事項に書かないことには始まりません。ということで、書いたのですが、やはり普通に用意されるスペースではないので、説明が大変です。
もう一件の工務店さんも、訪問を別の日におこないました。こちらも、いろいろの相談をしましたが、工務店さんの考え方もうかがうことができました。光熱費を節減するための考え方も、いろいろな考え方があり、工務店さんの考え方も、２件あれば２件の異なった考え方があるのだなとかんじました。
どちらの工務店さんにも、プランについて考えをいただくことにしました。

土地をこれにしようということで、申し込みをしたあと、土地の開発資料を持って厚木の住宅展示場へ行ってみました。最終的にはハウスメーカーとはやらないことになりましたがいろいろと勉強をさせてもらいました。
見学とお話を聞いたのはこれらのハウスメーカー；
住友林業：洗濯室と裏動線でつながっているダイニングキッチンの提案。建設現場と建築後に住んでいらっしゃる方の家も見学させてもらう。坪単価64万円の荒い見積もりからスタートした。
ミサワ：蔵のある間取りを提案。展示場の住宅はちょっと非現実的な感じ。ルーフバルコニーは楽しい。雨水利用、ソーラーなどの提案。蔵スペースはスペースの限られた都市では有効と思うが、やはり普通の部屋の方が使いやすい。予算的に厳しい。一応土地の資料を見せて荒い見積もりをもらったがあまり情報がなく参考にならず、むしろバスツアーの見学会をよく案内された。うちは共働きでちょっと予定と合わないので、立ち消えに。
旭化成（へーベル）：陸屋根の建物はソーラーを置きやすいことを強調していた。知り合いに旭化成で建てた人がいたので見学。坪単価的にちょっとうちの予算では無理そう。
東急：米国に少しの間住んでいたことがあるので、懐かしい感じ。全館冷暖房と輸入サッシ、階段の手すりなどの米国風のdetailが売り。これも予算が合わないと思われるので。。。
ユニバーサルホーム：ローコストの提案。ソーラー、基礎床暖房などをセットにしたエコハウス提案。ウォークインクローゼットがついていてもコンパクトにまとまった気持ちのよさそうな家と感じたが、基礎の構造がふつうと違っていて本当に大丈夫かなと不安に思う。
Webで資料請求をいろいろのハウスメーカーにはだしたので、パンフレットの山が来ましたが、現物をみて検討したのはこれくらいです。
積水ハウスは家に訪問してこられたが、こういう家の提案できますかと逆に質問したがそれに合った提案を持ってこられなかったので立ち消えになりました。

区画の変更を不動産屋さんにお願いしたところOKとのことで、申し込みをしました。その際減額も調整をお願いしました。手付（契約時に支払いをすることに）はいくらでもよいとのことだったので、その開発区画の先に契約された方の手付の額と同じ額（数10万円）を払うことにしました。
土地は不動産屋さんの仲介で、売主さんとの契約を結びます。こちらは借金をするのが前提（貯金少ない。。。）なので、土地と建物の住宅ローンが進むことを前提とした売買契約を結ぶことになりました。不動産屋さんからローンを組む銀行を決めてください、建物を建てる業者さんを決めてくださいと言われました。
非常に自由な形でやっているので、建物の業者も、銀行のローンのこともあまり考えていませんでしたが、突然いろいろと考える必要がでてきました。