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ローン検討

ローンも考えないといけないです。って、ふつうは土地を申し込む前に考えがあるのでしょうが、実は私はあまり考えていませんでした。
ローンって銀行が扱っているもの？というような感じで、とりあえず、給与を振り込んでいる銀行（みずほ）の会社の最寄の支店に行って話を聞きます。
そこの銀行では、会社の提携ローンがあるとのことで、金利が少しは優遇されるとのこと。
また、長期固定金利、一定期間の固定金利、変動金利があるということも初めて知る。
とはいえ、そういうものがあると知ったからには調べます。
ローンを考えるとき、悩むのが固定でいくか、変動で行くか、それとも、混ぜるかということかと思います。
私ははじめ、固定と変動半々でいこうと思っていました。
まあ、結論からいうと、どの金利プランで行くかは、自分がどのような金利変動のモデルを想定するかによるでしょう。
みずほは超長期固定金利というのがあり、全期間固定で2.5%程度の金利が利用できます。
一方、変動の金利は、優遇を利用すると1.1%程度になります。
どちらも低金利ではあると思います。
ローンのシミュレーションをすると、年数が同じなら、当然変動金利の方が金利支払いは小さくなります。
一方で、近い将来に金利が上昇すると仮定すると、変動金利の方が、金利の支払いは大きくなります。
まあ、将来がどうなるかはだれも知らない、というわけで、合理的に決められるものではないですね。
ローンの借りる額は、収入の量をみて、安全な範囲というと、当然、銀行が貸してくれる額よりはだいぶ小さい額でないと大変です。実際に、現在の収入と支出の関係を整理して、ローンの支払いを考えて家計のシミュレーションをすると、大変だなーと納得できます。ローンの元金はやはり小さいほど安全なことは間違いがないでしょう。
とはいえ、十分な自己資金がたまるのを待っていたら、私は、貯蓄上手でないので、いつまでたっても家は建ちません。
ローンのシミュレーションを行うにあたって、検討したのは、繰り上げ返済です。
繰り上げ返済は元金を減らすのに役立つので、繰り上げ返済を常に行うモデルで返済シミュレーションをすると、予定の返済日程より実際には、利子の支払いを減らし、返済期間を減らすことができます。
そのような考えのもとに、毎月の返済額に繰り上げ返済を足して合計を一定額にするモデルでシミュレーションを行うと、３０年ローンを組んでも１８年弱で支払いを終えるようなプランも建てることは一応できます。
まあ、半分は机上の空論ではあると思いますが、
１．一定額の支払いを毎月行う。３０年のローンを組むが、ローンの支払額との差額は繰り上げで払っていく。
２．支払額は、子供の学資積立を引いて、予備費を引いた程度の額とする。
ということで、シミュレーションを超長期固定金利と変動金利で行ってみました。その結果、
超長期固定金利は、繰り上げをしても金利の支払いはあまり減らない。つまり、ある程度の金利を確実に支払うことで、金利が大きく上がっておある程度の範囲に収めるためのオプション。
ということが、わかりました。ということで、最終的には、変動金利でローンを組み、繰り上げ返済をすることにしました。
一つには、金利がある程度上がっても、繰り上げ返済を行う限りにおいては、超長期固定金利程度の利子の支払いにtotalがなるため、まあ、金利が上がらない場合の金利支払いを抑えることにかけてみよう、ということです。もし、金利が大きく上がる場合には、定期を解約して、元金を大きく減らすことも考えに入れておこうと思います。ただ、すぐに出せる貯蓄をある程度の期間の生活費分持っていることは大事だと思いますので、金利の支払いは仕方のないものと考え、ある程度の借入もすることにしました。
ローンの支払いの検討をするにあたっては、「みかローン」http://loan.mikage.to/ というページのシミュレーターを利用して、いろいろなシナリオでの支払い金額のシミュレーションをしてみました。このシミュレーターは、途中で利率が変わった際の支払いシミュレーションや、繰り上げ返済のシミュレーション、また、金利が途中で上がる場合の検討もでき、かなり強力です。
元金が少ないことが、金利の支払いもどのようなプランにするにしても有効なので、土地はともかく、建物の仕様を必要なものに絞って、ローコストにすることが大事だと思います。
ローンの検討にあたって、他の銀行の利用も検討しましたが、私の結論的なものは「どこも同じ」ということです（間違っているかもしれませんが）。どこのプランも、手数料等々を踏まえると同じリスクをとったら同じ費用を銀行に払っていることになるように思います。
flat35sの利用も検討しました。ただ、優遇金利をフルに使うためには、建物の仕様とスケジュールにいろいろと制約が出てくるため、採用するまでには至りませんでした。銀行の超長期固定金利と同様に固定金利では金利支払いを少なくする余地が小さいことも理由ですが、どちらかというと、仕様を縛らないことをローンの申し込みにあたっては重視しました。
ローンの検討をしていた時には、工務店でやるか、設計事務所でやるか、それともハウスメーカーで建てるか決めておらず、とにかく自由に考えたいということがあったことが大きいです。
このような方針がいいか悪いかは、わかりませんが、どれが正しいということはなく、それぞれの考え方でしょう。
みずほでは、ネットで繰り上げ返済が自由にできることが、上記のような方針をとることを後押ししていることは間違いないですが。。。
それから、銀行の話では９割が変動を選んでいるということです。もちろん、それが正しいということでは全くありませんが…