土地申込み(2)

区画の変更を不動産屋さんにお願いしたところOKとのことで、申し込みをしました。その際減額も調整をお願いしました。手付(契約時に支払いをすることに)はいくらでもよいとのことだったので、その開発区画の先に契約された方の手付の額と同じ額(数10万円)を払うことにしました。
土地は不動産屋さんの仲介で、売主さんとの契約を結びます。こちらは借金をするのが前提(貯金少ない。。。)なので、土地と建物の住宅ローンが進むことを前提とした売買契約を結ぶことになりました。不動産屋さんからローンを組む銀行を決めてください、建物を建てる業者さんを決めてくださいと言われました。
非常に自由な形でやっているので、建物の業者も、銀行のローンのこともあまり考えていませんでしたが、突然いろいろと考える必要がでてきました。

新築建売物件

土地を決める前はあまり限定せずに調べていたので、新築建売物件も調べてみました。
こちらはあまり建売をたくさん売られている感じではないのですが、比較的大規模な造成しているところもありました。現地販売所を訪問して話を聞く。
土地は坪単価45-50万前後、大きい区画(40坪台後半)から売れている様子。土地の坪単価はやはり開発に金がかかることもあってか少し周囲のと比べて高めに感じた。
建物は大体1220万程度+諸費用の様子。余所の中小工務店の建売物件も見ましたが大体こんな感じ。
妻曰く、「見た感じがやだ」。いやー、わかりますが、生活防衛も大事なわけで。。。難しいところです。
私としては、建物の値段が大体分かったので勉強になりました。
結局今は設計事務所とかなり自由に考える形でやっていますが、自由にやるだけにコストダウンするための設計事務所の提案する合理化が理解できないと大変です。どうしても、設備をいろいろつけたくなるのが人のサガですから。。。一方、建売なら、いくら自由設計といってもコストに関係するところはきっちり縛られているので、ある意味コストを上げないのは楽でしょう。

他に調べた土地・中古物件

最終的に今のところに決めるまでにいくつか土地を見ました;
丘の上の畑の横の土地:見晴らしは抜群だったが、前面道路が狭くて時間により一方通行、縦列駐車のみ。土地は50坪前後だった(駅から登りはきついものの12分程度と近いためか速攻売れてた)。
同じ道路の筋の60坪:南側が雑木林。虫が多そう。前面道路から駐車する際の向きの変更に苦労しそう。運転が下手なので、道路付の厳しい土地は厳しい!
その近くの80坪:見晴らしはよいが北西以外囲まれていてあまり土地が広い感じがしない。土地の前の道路が狭く、水道引き込みが必要(これもすぐに売れてた)。
割合広めの築15年程度の住宅の土地:高台と思っていたが実は、低いところの土地。建物にコケっぽくなっているので、湿気が多いようだ。
市街化調整区域の76坪:現在立っている建屋がゴミだらけなのと、近くにトラック駐車場があったため、妻からダメだし。
古い分譲地の90坪+:築13年程度の建物付きで5500万だったが、周りの住宅地が高齢化していてなんとなく気づまりだったので建物見学していない。
市街化調整区域の80坪で1280万:旗竿地。畑が横にあるのはよいが、アプローチ道路が狭すぎてつらい。また、洪水ハザードマップをみると浸水可能性あり、がけ崩落の影響を受ける可能性あり、でNG.
市街化調整区域の170坪、建物付き4600万:家が大きすぎるのと、前面交通量多し。
市街化調整区域の70坪程度:これも前面道路の交通量が多い。気が付いたら売れていて、家が建っていて、工務店の方に家を見せていただいたときに、ここのお家を見せていただいたので、びっくり。
他にも調べたような気もしますが、記憶に残っているのはこの程度。

土地を決めるにあたって検討したこと

土地を決めるにあたって参考にしたことは;
0.面積:車を2台使うのでそれらを停めておけるところが取れて、家が建って、庭もほしいな、ということで大体60坪ぐらいのところがあればと思って探していましたが、よくある分譲の面積は大体35-45坪の間あたりで、このような物件はほとんどでないか、何らかの問題があって売れ残っているものがほとんどでした。庭は是非とりたいと思ったので、分譲を2区画買うことも視野に探すことにしました。
(土地を契約した後では、それほど広い土地は、費用もかさむし、建物の予算も圧迫するので要らないのだと思いましたが、探しているときはそういう気持ちにはなれなかった)。
1. 周りとの高低関係: 高台がいい、でも、あまり隣地との段差が大きくてもダメだ(駐車場と敷地の高さの差の処理に非常にたくさんのお金がかかってくるのと階段で利便性も下がる。また地盤的にも不利)。東と南の隣地が2m程度下がっていて、西側道路側は60cm程度の高低差のところなのでOK.
2. 駅までの距離と高低差: 徒歩20分以上(遠い。。。)でも、駅まで大きな起伏がなかったのでOK.
3. 水: 今住んでいるところは、道の上に一瞬ではあるが水が上がってきたことがあったので、注意して検討した。市の洪水ハザードマップでチェックし、問題ないことを確かめる。
4. 道路:途中の道路がとても狭いとか、渋滞ポイントがないか?一応朝晩走行して確かめた。幹線道路に面してはおらず、しかし、すぐに幹線道路に出られると便利。昔住んでいたところでは、幹線道路に出るところで渋滞して10分以上ロスするようなところだったことがあったので。
5. 地盤:台地であることを一応確認。ローム層。水浸透はあまりしない地盤。前は、竹林だったので、竹の根が十分取られていることを確かめた(つもり)。過去の航空写真を見たが戦後はずっと土地の利用状況が変わっていない。地震活動の履歴を見たが、活動履歴の確度が低いので、あまり参考にしないことにする。
(2012/2/18 補足)
昔の土地の様子を見るのは地理院の国土変遷アーカイブ
http://archive.gsi.go.jp/airphoto/
や、歴史的農業環境閲覧システム
http://habs.dc.affrc.go.jp/
で、過去の状況を調べることができると思います。
私のところは、1946年の米軍の写真がありました。歴史的農業環境閲覧システムで閲覧できるのは、明治時代の情報ですが、それによると、私の買った土地は、明治時代は桃林だった様子(本当?)。今は、周りは住宅地で、農業地としては、柿畑や野菜畑だったりなので、桃があったとは信じられませんが。。。
6. 騒音、異臭:近隣の工場や農場との位置関係を確認。現地で異臭がしないことを確認した。道路からの騒音は季節にもよるところがあります(冬などは音が通りやすい)が、現地確認を一応して問題ないと判断。
7. 学校、公共施設:市役所、図書館、大規模病院などがあるか?小学校までの登校の仕方も確認して、ちょっと大変そうだけどOKとした。
8. お店:徒歩圏にスーパー、ホームセンター等付きショッピングモールとコンビニまでの距離を調べる.自販機が近くにあるか?駅前のスーパーの規模と充実度を調べる。
9. 隣地との空間、日当たり:東に通路、その向こうは畑。敷地の周りは、道路。南は道路をはさみすこし下がったところに隣地家屋。日当たりは朝から晩まで土地のほとんどの面積で期待できる。OK.また、開けているので風通しもOK牧場。
10. 交通。駅までのバスの頻度などを調べる。まあ、バスがあるからいいかな。
11. 下水道、ガス:なし!合併浄化槽、LPガスの設置が必要。下水道は整備区域になっているはずだがいつになったら来るか不明。まあ、半端な田舎なのでしょうがない。

土地の場所変更

おじに相談したところ、すぐに「君の買うべきはそこじゃない」とのこと。
アドバイスに素直に従って、区画を変更することにする。
ただ、土地がさらに広がるので、費用の問題が。約3坪広くなるので、この開発区画の場合だと120万程度費用が増える。。。重い。しばし悩んだが、より良い敷地となるので覚悟を決める。
最初に考えていた区画だと、非常に横長でプランを書いてもなかなか土地の面積を活かしたプランにならない。玄関が土地の端っこの近くになりすぎてアプローチが変になるのだ。また、庭が自分の庭でない感じになる。車庫は、開発団地の奥に敷地がある関係で、車の回し方を考えて、敷地の中央に2台とろうと考えたが、庭と家の間を分断するように車庫ができるのでなんとなく変だ。ビルトイン車庫の案も考えてみたが、家がかなり大きく(建坪40坪+)なってしまって土地の面積の割に庭の面積が広くない気がしたのだ。
おじには、隣地(特に南側)との空間の空け方考え方についてもアドバイスをもらう。購入対象を変更した区画の場合、南と東と西と北に道路または通路があり、隣地と直接接しているのは北側の一部だけになるので非常に周りとの関係を整理しやすいメリットがあった。東は通路を挟んで少し下がったところに畑。南側も、アプローチ道路が伸びているのと、隣の家はどこも3m程度下がった位置関係になるので、広々とした感じになって圧迫感が非常に小さい土地である。
そして、2区画を1つにして購入する場合、今工事が完成する前なので、1つにまとめた開発計画に変更を依頼するようアドバイスをもらう。関係するのは、擁壁の関係と給排水の場所である。擁壁は現在2区画の間を仕切る形で一部入っているので、そこをやめて南側の道路との段差に擁壁を入れてもらうことにする。これによって、仕切りを撤去する工事と南側の道路との境界の約1mの段差の外構工事を後で省略できる。もちろん工事費用と開発計画の出し直しになるので費用が掛かることが想定されるが、これは差額精算でお願いすることにする。
2区画を1区画にすることで、給水排水ポイントは1つにする必要がある。これも、建物の大体の位置(北寄りに寄せる)から給水配管が短くなりそうな位置と、排水も、敷地内で一番低いポイントに移動してもらうよう依頼する。これを考えた時点では、敷地計画を全く考えていなかったので駐車スペースをどこにするかなど相当悩んだが、ある程度考えて決断した。(最終的にはこのとき考えた位置で駐車することになりそうだ)。
また、区画を変えて広くなったので費用がかさむため、購入費用の減額も交渉することにした。